Erfahrungsbericht: 26th Annual Conference of the European Real Estate Society

Erfahrungsbericht: 26th Annual Conference of the European Real Estate Society

Vom 3. bis 6. Juli fand dieses Jahr die 26. Jahreskonferenz der ERES an der Essec Business School in Cergy, Frankreich, statt. Die jährliche Konferenz ist das Hauptevent der European Real Estate Society und mit 320 Teilnehmern in diesem Jahr eine der größten Forschungskonferenzen der Immobilienbranche weltweit. In 64 Sessions wurden über 300 Forschungsprojekte mit Teilnehmern aus 52 Nation vorgestellt – die Tragweite der Konferenz reicht also weit über die Grenzen Europas hinaus. Mit über 90 teilnehmenden Doktoranden ist dies zudem auch eine der wichtigsten Veranstaltungen für den wissenschaftlichen Nachwuchs der Immobilienbranche. In diesem Beitrag erfährst du, was die neuesten Trends und Entwicklungen in der Immobilienforschung sind und wo für junge Wissenschaftler großes Potenzial besteht.

Als Professor mit ehrwürdig grauen Schläfen die randlose Brille und das Tweed-Sakko zurechtrücken, bevor man monatelang und bei absoluter Stille an der Schreibmaschine das Manuskript für das alles verändernde Hauptwerk abtippt, für das sich die nächsten zehn Jahre jedoch ungefähr genauso viele Spezialisten interessieren – diese Zeiten sind schon lang vorbei! Gute Forschung findet längst nicht nur allein im Büro am Computer oder im Labor statt. Sie lebt vom Austausch miteinander und kollegialer Zusammenarbeit, um nicht nur Wissen zu produzieren, sondern dieses auch der Gesellschaft zur Verfügung zu stellen und zu implementieren. Das gilt auch für die Immobilienwirtschaft und insbesondere für Doktoranden. Die Konferenz dient daher sowohl dem wissenschaftlichen Nachwuchs und versierten Forschern als auch wissenschaftlich bewanderten Vertretern aus der Wirtschaft dazu, sich zu vernetzen, auszutauschen und die Immobilienwirtschaft voranzubringen. Dazu wurden Panel-Diskussionen, Paper Sessions, in denen Forschungsbeiträge präsentiert werden konnten, sowie ein Gala Dinner veranstaltet, bei dem mehrere Preise verliehen wurden. Es stellte sich allerdings recht bald heraus, was sowohl die Zukunft der Immobilienforschung und -wirtschaft sein würde.

Prof. Michel Baroni, Dekan der Fakultät Finanzwesen der ESSEC Business School und Gastgeber der diesjährigen ERES-Konferenz, begrüßt die Teilnehmer und führt in die Veranstaltung ein.

Themenschwerpunkt: Big Data

Gleich zu Beginn des ersten Konferenztages wurde ein Fokus der Veranstaltung mit dem Panel zu Big Data and the Future of Real Estate Research, Practice and Education klar: die Digitalisierung und Anwendung von Data Science in der Immobilienbranche. Im Panel saßen unter anderem Dr. Marcelo Cajias, Associate Director Research der Patrizia Immobilien AG, Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock von der TU Kaiserslautern sowie Prof. Dr. Florian Hackelberg von der HAWK Holzminden. Die Immobilienwirtschaft tut sich – insbesondere dank der ohnehin beflügelten Marktsituation der letzten zehn Jahre – noch etwas schwer mit der Digitalisierung, doch es wurde schnell klar, dass die Branche mit großen Schritten aufholt. Als Engpass gelte hier zurzeit insbesondere qualifiziertes Personal, wie Dr. Cajias anmerkte. Er führte weiter aus, dass zudem die Entscheidung, ob ein Data Scientist eingestellt und ihm Real Estate Economics beigebracht werden oder ein Immobilienspezialist engagiert und für Data Science weitergebildet werden solle, aktuell wohl zugunsten des Data Scientists ausfallen werde. Auf die Frage, welche neuen Skills zukünftig die größte Rolle in der Immobilienwirtschaft spielen werden, kristallisierten sich insbesondere die Programmiersprachen Python und R heraus, die für Webscraping, neuronale Netze und statistische Funktionen eingesetzt werden. Dies wurde auch in zahlreichen weiteren Beiträgen im Verlauf der Konferenz immer wieder betont.

Prof. Michael White von der Nottingham Trent University, der jüngst zum Präsidenten der ERES gewählt wurde, erinnerte jedoch daran, dass es nicht nur um Daten, sondern auch um deren Interpretation gehe – denn mehr Daten führten nicht automatisch zu besseren Entscheidungen. Er betonte, dass die „behavioral data“ – also unser tatsächliches Verhalten – oft nur mangelhaft von ökonometrischen Modellen abgebildet werde, da wir bei weitem nicht so rational handeln, wie es viele Theorien voraussetzen. Dies führe insbesondere dazu, dass wir als Branche kein langfristiges Gedächtnis haben. Diejenigen, die bereits zur letzten Krise tief in den Märkten waren, sind heute an vielen Stellen nicht mehr da, um uns vor möglichen Anzeichen des nächsten Abschwungs zu warnen. Hier könnten jedoch gerade Daten helfen, dieses kollektive Gedächtnis aufzubauen und zu dokumentieren. Dies unterstreicht abermals die Bedeutung der Immobilienmarktökonometrie und Kenntnis der verwendeten Methoden und Datenquellen als zentrale Fähigkeiten des immobilienwirtschaftlichen Nachwuchses.

A Guide to Getting Published

Eine weitere Panel-Diskussion, insbesondere für Jungwissenschaftler – also auch Doktoranden – von Interesse, stellte der Guide to Getting Published dar. Hier verdeutlichten die Verlegerin des Journal of European Real Estate Research, Gemma Hemming, sowie dessen Herausgeberinnen Prof. Paloma Taltavull de La Paz von der Universität Alicante und Prof Rianne Appel-Meulenbroek von der TU Eindhoven, wie der Publikationsprozess abläuft und worauf man achten sollte, wenn man seine Forschung publizieren möchte. Von besonderem Interesse war hier der Hinweis, dass die Publikation selbst nur ein Teil ist – der Erfolg der Forschung liegt auch darin, diese bekannt zu machen, sie also der wissenschaftlichen Community und der Gesellschaft zur Verfügung zu stellen. Dies kann und sollte sowohl vor, während und nach der Publikation geschehen.

Bereits vor der Publikation sollten Forscher sich eine Präsenz im Internet und auf sozialen Medien, insbesondere Netzwerken wie Researchgate oder ORCID aufbauen. Dies schafft Reichweite und ermöglicht, private und berufliche Kontakte zu nutzen. Auch die ehrenamtliche Arbeit als Reviewer im Double-Blind Peer Review Prozess ist hier zu empfehlen, wenn man bereits Erfahrung gesammelt hat.

Zum Zeitpunkt der Publikation sollte man seinen Beitrag möglichst effektiv in der entsprechenden Community und im eigenen Netzwerk verbreiten und niedrige Zugangshürden schaffen (Links zum kostenlosen Download der Paper werden zu diesem Zweck von vielen Journals zur Verfügung gestellt). Öffentlichkeitsarbeit von der eigenen E-Mail Signatur über die PR des Verlegers und die Presse ist wichtig und notwendig, um der eigenen Forschung Bedeutung zu verleihen. Es bietet sich auch an, Autoren, die man selbst zitiert, darauf hinzuweisen und ihnen den eigenen Artikel zuzuschicken. Daraus können interessante Diskussionen entstehen.

Nach der Publikation bietet es sich an, auf sozialen Netzwerken mit anderen Nutzern zu interagieren, die auf den eigenen Beitrag reagiert haben, woraus sich auch weitere Kollaborationen ergeben können. Es zeigt sich abermals, dass das eigene Netzwerk – online und offline – ein wesentliches Asset nicht nur für Praktiker der Immobilienbranche, sondern auch für Forscher ist. Prof. Dr. Gunther Maier von der WU Wien wies darüber hinaus darauf hin, dass man sich als Autor immer seiner Rechte bewusst sein und auch bei Open Access Journals keine Publication Fees akzeptieren sollte. Die eigene Arbeit zu veröffentlichen dürfe nicht noch mit zusätzlichen Kosten verbunden sein.

Abbaye de Royaumont, Foto: Yannis Hien
In der original erhaltenen Kapelle der Abbaye de Royaumont fand das Gala Dinner statt, bei dem auch die Preise der diesjährigen Konferenz verliehen wurden. Foto: Yannis Hien

Baujahr 1235: Empfang in der etwas anderen Altbau-Immobilie

Der zweite Abend der Konferenz war bei bestem Wetter vom einem feierlichen Gala Dinner im Kloster Royaumont in Asnières-sur-Oise, etwa 40 km vom Tagungsort entfernt, geprägt. Neben einer Führung durch das von Zisterziensern gebaute Kloster, das im 18. Jahrhundert nach der französischen Revolution zeitweise als Fabrik genutzt und erst zu Beginn des 20. Jahrhunderts von Nonnen wieder teilweise in seinen ursprünglichen Zustand gebracht wurde, wurden auch Preise für besondere Leistungen im Rahmen der Konferenz verliehen.

So wurde Jan Hendrik Lukowski von der EBS Business School in Wiesbaden für seinen Beitrag Impact of Large-scale Residential Construction Projects on Land Values mit dem Best PhD Paper Award ausgezeichnet. Der Beitrag behandelt den Einfluss von verschiedenen Arten immobilienwirtschaftlicher Großprojekte auf die Bodenrichtwerte in ihrer Umgebung im Gebiet der Stadt Hamburg, das über eine besonders gute Datenlage verfügt. Mit seinem Difference-in-Difference-Ansatz konnte teilweise ein signifikanter Einfluss der Großprojekte auf die Umgebung gefunden werden, insbesondere wenn diese Nachteile der Umgebung (bspw. ehemals unattraktive Brachflächen) in Vorteile umwandeln konnten.

Jan Hendrik Lukowski wurde für seinen Beitrag Impact of Large-scale Residential Construction Projects on Land Values mit dem Best PhD Paper Award 2019 ausgezeichnet.

Machine Learning in der Immobilienwirtschaft

Big Data allein hilft einem noch nicht dabei, bessere Entscheidungen zu treffen, wie wir bereits festgestellt haben. Große Datenmengen, insbesondere wenn diese unstrukturiert sind, zu verarbeiten, stellt selbst für die leistungsfähigsten PCs eine Herausforderung dar. Dr. Marcelo Cajias greift daher bei seinen Modellen auf Elastic Computing von Amazon Web Services zurück, wodurch bei höchster Rechenleistung signifikant Kosten eingespart werden können. Diese Rechenleistung ist auch nötig, denn Cajias nutzt für seine ökonometrischen Modelle parallelisierte Machine Learning verfahren, sodass gleichzeitig tausende Modelle berechnet und miteinander verglichen werden. Diese Modelle lassen sich beispielsweise für das Benchmarking nutzen, um erzielte Mieten mit dem Markt zu vergleichen und Potenziale aufzudecken, aber auch um beispielsweise Initial Yields für Wohnimmobilienmärkte zu berechnen, die in diesem Nutzungssegment aufgrund der spärlichen Datenlage bisher wenig verbreitet waren. Als wesentliche Stellschraube konnten hier zudem die Transaktionskosten ausgemacht werden, die in der Immobilienbranche bekanntermaßen besonders hoch sind.

Auch hier kann Machine Learning verwendet werden, um die Datenanalyse zu vereinfachen und die Transaktionskosten zu senken. So stellte Philipp Müller von der TU Kaiserslautern sein Forschungsprojekt Application of Machine Learning in Real Estate Transactions zur Digitalisierung der technischen Due Diligence vor. Dabei werden die unzähligen Dokumente mittels künstlicher Intelligenz analysiert, klassifiziert und auf Vollständigkeit überprüft. Dies birgt großes Potenzial, um Transaktionsprozesse schneller und transparenter zu gestalten.

Christoph Ebbing von der TU Dortmund richtet im von ihm vorgestellten Forschungsprojekt Scan-to-BIM Technologies for the Management of Pre-Existing Buildings and Portfolios den Blick auf die Datenqualität, insbesondere in Bezug auf geometrische Daten. Denn für eine sinnvolle Analyse von Gebäudedaten entweder zur Entwicklung von Strategien auf Objekt- oder Portfolioebene oder für Transaktionen steht und fällt die Qualität der Ergebnisse mit der Qualität der Datengrundlage. Insbesondere im Bestand herrscht oft ein Mangel oder eine erhebliche Ungenauigkeit der Daten, da Planungen anders umgesetzt, jedoch nicht dokumentiert wurden oder die kontinuierliche Pflege der Daten vernachlässigt wurde. Ebbing beleuchtete in seinem Vortrag die Möglichkeit, durch 3D Laserscan Technologien den Ist-Zustand exakt zu erfassen und beispielsweise mit dem Soll-Zustand laut Planung zu vergleichen. Es zeigt sich, dass hier erhebliches Potenzial besteht, das allerdings auch einem gewissen Aufwand, insbesondere im Post-Processing der Daten, verbunden ist. Mit dem technischen Fortschritt ist allerdings zu erwarten, dass diese innovative Herangehensweise recht bald verbreitet sein wird.

Fazit: Das gute alte Betongold wird zunehmend digital

Die Konferenz hat gezeigt, dass die Forschung der Immobilienwirtschaft zwar vorauseilt, jedoch vieles schon implementiert wird, was vor wenigen Jahren noch als Science Fiction galt. Es kündigt sich zudem ein Generationenwechsel an: Die Digital Natives, Millenials und Mitglieder der Generation Y übernehmen langsam das Ruder – oder navigieren zumindest durch die angesichts des sich immer weiter streckenden Immobilienzyklus unruhiger werdenden Gewässer der Branche. Es helfen uns dabei die immer größere Verfügbarkeit von Daten, was uns jedoch auch vor die Herausforderung stellt, diese zu analysieren. Das Skill-set, das in Zukunft von uns erwartet wird, ist ein anderes als das, was bisher vorherrschend in der Immobilienwirtschaft war. Ökonometrie und Statistik gewinnen an Einfluss, Data Science beginnt, die lokale Marktkenntnis zu ersetzen.

Die Konferenz und die vielen talentierten Speaker stimmen einen jedoch zuversichtlich, dass wir nicht nur viele offene Fragen haben, um die man sich als (Nachwuchs-)Wissenschaftler noch kommern kann, sondern dass wir auch für zukünftige Entwicklungen die richtigen Tools entwickeln und Erkenntnisse von praktischer Relevanz produzieren. Insofern würde ich allen Teilnehmern und denjenigen, die sich vielleicht jetzt dafür interessieren, sagen: Bis nächstes Jahr zur ERES 2020 in Tallinn!

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